14. 10. 2019 09:03 | BRATISLAVA/Katarína Kiššová

Finančný poradca radí, čo sledovať pri výbere hypotéky

Uvažujete o kúpe bytu? Podľa poradcu nie je na čo čakať.

Slavomír Molnár.
Slavomír Molnár. Foto: TVNOVINY.sk/Martin Lachkovič

Ceny bytov už prekonali maximum spred krízy z roka 2008 a naďalej rastú. Ľuďom však pomáha boj bánk o každého klienta a úrokové sadzby sú rekordne nízke. 

Splácate banke prvé roky len úroky? Je najdôležitejšia na hypotéke úroková sadzba? Čaká nás kríza? Finančný poradca Slavomír Molnár vysvetľuje, aké sú najčastejšie mýty o hypotékach a kedy je lepšie s nákupom počkať.

V rozhovore sa dočítate aj:
Či pôjdu ceny nehnuteľností ešte hore
Či prichádza kríza
Ako sa vyvíjali úrokové sadzby
Aké parametre si všímať pri hypotéke

Sú ceny bytov na maxime, alebo ešte budú rásť?

Aktuálne sme historicky už na maxime. Podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) sme sa vyšplhali na cenu v priemere 1550 eur za meter štvorcový. Prekročili sme už hranicu aj z roka 2008, keď bola hypotekárna bublina. Na detailnejšie vysvetlenie si pomôžem štatistikami. V rokoch 2006 až 2008 bol priemerný medziročný nárast cien takmer dvadsaťjeden percent, teda v súčte za tri roky takmer 63 percentný nárast. Potom prišla hypotekárna kríza a ceny nehnuteľnosti padli. Šesť rokov nonstop ich hodnota medziročne klesala. V roku 2015 začala cena znova stúpať, avšak odvtedy je medziročný nárast cien nehnuteľností v priemere zhruba päť percent.

Prichádza znova hypotekárna bublina?

Stotožňujem sa s analýzou NBS, že nie. Nárast cien nehnuteľností je spôsobený vysokým dopytom po nehnuteľnostiach v dôsledku nízkych úrokových sadzieb v bankách. Opäť použijem štatistiky. V roku 2009 bola priemerná úroková sadzba novej hypotéky s fixáciou kratšou ako 5 rokov šesť percent. V tom období byt veľký 60 metrov štvorcových stál v priemere 80-tisíc. Za predpokladu, že si klient zobral 100 percenntné financovanie, za päť rokov preplatil na úrokoch 23- tisíc eur.

V súčasnosti stojí taký istý byt okolo 94- tisíc eur, avšak úrokové sadzby sa pri nových hypotékach v priemere hýbu okolo 1,35 percenta. Za obdobie 5 rokov fixácie klient preplatí na úrokoch zhruba 6- tisíc eur. Ak si to dáme do porovnania, tak aktuálne síce klient preplatí na kúpnej cene asi 14- tisíc eur a na úrokoch ďalších 6- tisíc eur, avšak je to stále menej ako za obdobie 5 rokov hypotéky žiadanej v roku 2009.

Takže je iba mýtus, že teraz je ťažšie zabezpečiť si bývanie, lebo je veľmi drahé?

Ceny nehnuteľnosti sú síce vysoké, ale hypotéky sú lacné. Dokonca náklady pre klienta sú vo finále nižšie ako boli v časoch, keď boli byty lacnejšie. Nemôže byť všetko nízko, aj ceny nehnuteľnosti aj úrokové sadzby.

V roku 2008 sme mali predchádzajúce maximum a potom prišla kríza. Musí vždy navyšovanie smerovať ku kríze?

Nie, pretože navyšovanie cien v tomto prípade nie je také skokové, ako bolo predtým. Pri vysokom dopyte je toto prirodzený rast.

Slavomír Molnár.
Slavomír Molnár. Foto: TVNOVINY.sk/Martin Lachkovič
 

Je tento trend rastu cien bytov rovnaký po celom Slovensku?

Kľúčovým faktorom rastu cien nehnuteľností je dopyt. A ten môže byť len tam, kde sú dobré podmienky na život a teda hlavne prácu. Nedávno som mal klientku, ktorá pochádza z Medzilaboriec. Cena trojizbového bytu v Medzilaborciach je do 20-tisíc eur, pretože tam nikto nechce žiť, všetci odchádzajú za prácou na západ. Skôr sa treba pýtať, ktoré regióny najviac zasiahne kríza, ak príde. Žiadna banka sa nebojí dávať hypotéky v Bratislave, v krajských či okresných mestách. Najmä Bratislava je špecifická tým, že niektorým bankám tvorí až dve tretiny úverového biznisu.

Mnohí určite stále zvažujú, či kúpiť byt teraz, alebo sa im ešte vyplatí špekulovať. Čo by ste im poradili?

Ten, kto si môže teraz kúpiť byt, nemá na čo čakať. Sme už po všetkých avizovaných sprísneniach NBS a stále platí, že ľudia s lepšími príjmami hypotéku dostanú. A 80-percentú hypotéku dostanú určite. Nie je nad čím špekulovať. Je rozhodne dobrá doba financovať svoje bývanie. Treba si len ustrážiť DTI index, teda aby sa klienti zmestili so svojimi úverovými záväzkami do 8-násobku ročného platu.

Takže, je naivné si myslieť, že keby sa teraz niečo stalo, ceny by prudlo klesli, tak by to bolo výhodné? Banky v takom prípade zvýšia úrokové sadzby?

Samozrejme. Banky si to budú musieť kompenzovať. Ceny bytov a úrokové sadzby sú spojené nádoby. Keď klesnú ceny nehnuteľností, banky začnú zvyšovať úrokové sadzby. Keď banky znižujú úroky, zvyšuje sa dopyt a tak stúpajú ceny bytov. Na druhej strane, na Slovensku je maximálne vybičovaný medzibankový súboj. V súčasnosti je na trhu niekoľko bánk, ktoré sú ochotné preplácať klientovi poplatok za predčasné splatenie hypotéky, len aby klient prešiel do ich banky. Ak do toho zohľadníme aj aktuálne opatrenia Európskej centrálnej banky, nemožno predpokladať v najbližšej dobe žiadne masívne nárasty úrokových sadzieb.

Na vašej stránke máte článok Najčastejšie mýty o hypotékach. Jedným z nich je aj to, že úrok je najdôležitejší parameter. Prečo je to mýtus?

Ak sledujete len úrok, veľmi ľahko sa môžete popáliť na náklade, ktorý nazývam celková preplatenosť hypotéky. Do nej musíte zarátať nielen zaplatený úrok za obdobie fixovanej úrokovej sadzby, ale aj poplatok za spracovanie hypotéky, poplatok za vedenie účtu a náklady na kolky na katastri či vyhotovenie znaleckého posudku. Niektoré banky si vyžadujú uzavrieť poistenie nehnuteľnosti či životné poistenie. Všetky tieto spomínané parametre nazývam celková preplatenosť za hypotéku.

Ilustračná snímka.
Ilustračná snímka. Foto: TASR
 

Takže, všetky tie reklamy na banky, ktoré ponúkajú rekordne nízke úroky sú len marketingový ťah a v skutočnosti sa v hypotéke skrývajú ďalšie poplatky?

Treba sa pozerať na celkové náklady. Vtedy vieme presne špecifikovať, aké sú finálne náklady pre klienta. Ale podľa mňa toto nie je ten najhorší mýtus o hypotékach.

A ktorý je horší?

Mnoho ľudí si myslí, že pri refinancovaní hypotéky z jednej banky do druhej odznova začnú platiť banke iba úroky. Ale to je omyl. Ak si klient vezme hypotéku 100-tisíc eur s úrokovou sadzbou 1,5 percenta na 30 rokov, banka vypočíta ročný úrok, ktorý chce mať zaplatený. V tomto príklade teda 1500 eur za rok. Ak túto sumu predelíme dvanástimi mesiacmi, vyjde nám mesačný úrok 125 eur, ktorý platíme banke a zvyšok splátky je istina, ktorú splácame. Splátka úroku následne každý mesiac klesá, pretože banka ju vypočítava už zo zostatku zníženého o predchádzajúcu splátku istiny. Ak teda klesne úrok na novej hypotéke, klesne aj preplatenosť na úrokoch. Netreba však zabúdať na celkové náklady hypotéky, o ktorých sme sa bavili vyššie.

A tieto detaily si vedia ľudia pozrieť vopred?

Každá zmluva obsahuje splátkový kalendár a pred podpisom si môžete pozrieť, aký je tento vnútorný pomer splátky úroku a istiny. Poradca by ho vám mal vopred ukázať. Keď už sa ale bavíme o mýtoch, tak spomeniem ešte jeden. Zákon prikazuje, aby každá úverová zmluva určovala celkovú preplatenosť na úrokoch za celú dobu splatnosti. Je to ale nezmysel, pretože úrokovú sadzbu vám banka vždy fixuje na nejaké obdobie, napríklad päť rokov. V priebehu 30 rokov sa sadzba niekoľkokrát zmení a táto informácia nemá žiadnu výpovednú hodnotu.

Je bývanie v prenájme vyhadzovanie peňazí do vzduchu?

Všetko závisí od životnej situácie klienta. Pokiaľ sa presťahoval za prácou do iného mesta a ešte nevie, či tam určite chce osta žiť, tak rozhodne je výhodnejší prenájom. Keď už ale vie, že sa chce usadiť, tak si to stačí len vypočítať, že koľko mesačne dávate na nájom a koľko by bola splátka hypotéky aj spolu s inkasom. Pri súčasných úrokových sadzbách si myslím, že je určite výhodnejšie brať hypotéku. Každý prípad je však individuálny a nemožno to zovšeobecňovať.

Mestá sa čoraz viac zaväzujú stavať nájomné byty. Môže to ovplyvniť ceny nehnuteľností?

Ak by to bolo relevantné množstvo bytov, tak by to mohlo ovplyvniť ceny. Ale to nepredpokladám. Tí menej zarábajúci alebo nerozhodní by sa zrejme nepúšťali do hypotéky a radšej by siahli po nájomnom byte a to by sa mohlo prejaviť na dopyte. Čo je ale dôležité povedať je to, že ľudia na Slovensku sú naučení, že musíme vlastniť nehnuteľnosť. V rámci Európskej Únie máme najvyššiu mieru vlastníctva nehnuteľností. Ako keby sme potrebovali mať istotu, že toto je moje a lipneme na tom. V západnej Európe je úplne bežné, že ľudia prežijú celý život v podnájme.

Takže, niekedy si u nás ľudia berú hypoteku len preto, že "sa to tak patrí"?

Nazval by som to skôr tým, že nedokážu racionálne odhadnúť svoje možnosti. Bývať vo vlastnom jednoducho nemôže každý. Aby človeku ostalo po zaplatení hypotéky, inkasa, energií a nevyhnutných nákladov menej ako 30 percent zo mzdy považujem za veľmi riskantné. V takom prípade odporúčam riešiť otázku bývania, až vtedy, keď budú na všetko dvaja. Myslím, že nám tu ale hrozí ešte jedno riziko.

Aké?

Životnosť panelových domov. V súčasnosti existuje na Slovensku niekoľko stotisíc panelových bytov. Väčšina z nich má v súčasnosti 30 alebo 40 rokov, pričom technická životnosť panelových domov sa udáva na 80 rokov, po zateplení a rekonštrukcii sa dá natiahnuť na približne 120 rokov. Predstavte si situáciu: Zoberiete si hypotéku s dobou splatnosti 30 rokov na byt v paneláku starý 50 rokov. Otázka znie, koľko rokov pred technickým koncom životnosti paneláku začne rapídne klesať hodnota takýchto bytov, kto ich bude chcieť kupovať, ktoré banky ochotné financovať a čo budú robiť ich majitelia? Odpovede zaujímajú aj mňa.

Komentáre ( 0)